Transmission d’immeuble : moins d’impôts pour vous, plus pour vos enfants

Transmettre une propriété à ses enfants est un geste chargé d’émotions et d’enjeux financiers. Nombreux sont ceux qui croient qu’il est possible de donner un immeuble à ses enfants sans qu’aucun impôt ne soit exigé. Pourtant, la réalité fiscale au Canada est tout autre.

LE MYTHE DU TRANSFERT SANS IMPÔT

Que vous soyez propriétaire d’un duplex en ville ou d’un chalet au bord du lac, l’idée de transmettre ce patrimoine à vos enfants sans déclencher de conséquences fiscales majeures est séduisante. Le don d’immeuble est en effet un acte à titre gratuit, mais il est essentiel de comprendre que, selon la loi fiscale canadienne, ce don est traité comme une disposition au prix de la juste valeur marchande (JVM).

LES CONSÉQUENCES FISCALES DU TRANSFERT

L’Agence du revenu du Canada (ARC) surveille de près ces transferts familiaux. Si le prix de vente indiqué est inférieur à la JVM, l’ARC réajustera la valeur, pouvant ainsi imposer des pénalités et des intérêts.

Prenons l’exemple d’un immeuble dont la juste valeur marchande est de 1 000 000 $, selon une évaluation professionnelle. Le coût de base rajusté, initialement de 700 000 $, est porté à 900 000 $ à la suite de rénovations capitalisables dûment justifiées. Dans ce cas, le gain en capital n’est que de 100 000 $, comparativement à 300 000 $ en l’absence de documentation des améliorations. Puisque seulement la moitié de ce gain est imposable, soit 50 000 $, et en appliquant un taux marginal de 40 % à titre illustratif, l’impôt réel se chiffre à 20 000 $.

Conservez toutes les preuves des investissements réalisés pour éviter les mauvaises surprises lors d’une vérification fiscale.

DE LA VENTE À L’ÉPARGNE : RÉDUIRE L’IMPÔT ET MAXIMISER LE REER

Heureusement, il existe des moyens légaux de réduire l’impact fiscal d’un transfert immobilier à vos enfants. La cotisation au REER est l’un des outils les plus efficaces. Si vous avez des droits de cotisation inutilisés, il peut être judicieux de cotiser l’année du transfert afin de diminuer votre revenu imposable, ce qui réduira directement l’impôt à payer sur le gain en capital du transfert immobilier. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour ceux qui disposent d’un espace REER conséquent.

PRÉPARATION : LA CLÉ D’UN TRANSFERT RÉUSSI

La rigueur et la préparation sont les meilleures alliées du propriétaire souhaitant transmettre un immeuble à ses enfants. Une évaluation professionnelle, la conservation de toutes les preuves des rénovations et une utilisation judicieuse des outils fiscaux sont essentielles pour limiter l’ardoise fiscale. C’est un geste de prévoyance qui protège votre famille et votre patrimoine pour les générations à venir.