Immobilier ou Bourse : quel placement privilégier ?

Un client dispose d’une somme rondelette à investir et se demande où la placer : dans la pierre ou sur les marchés financiers. La réponse n’est pas tranchée, selon des experts réunis au congrès de l’Association de planification fiscale et financière (APFF) en octobre. Tout dépend de deux variables importantes : le taux d’appréciation des actifs et le niveau des taux d’intérêt.

Trois experts s’y sont penchés : Vincent Grenier Cliche, conseiller en gestion de patrimoine à la Financière Banque Nationale, Michèle Audet, CPA chez Barricad Fiscalistes, et Christian-Pierre Côté, associé chez Côté Mercier Conseil immobilier. Ensemble, ils ont comparé les rendements après impôt d’un portefeuille indiciel diversifié et d’un immeuble multirésidentiel de 48 unités et plus.

Le choix de ce segment n’est pas anodin. D’abord, le multilogement de grande taille demeure relativement accessible par le biais de groupes d’investisseurs privés. Ensuite, il a mieux résisté aux turbulences que le secteur commercial ou de bureaux, fragilisé par la pandémie.

Pour leur analyse, les experts ont posé l’hypothèse que les revenus locatifs suivraient le marché et que les frais d’exploitation demeureraient constants. Ils ont ensuite observé les trois composantes du rendement immobilier (la liquidité, l’équité et l’appréciation), toutes en hausse au cours des dernières années.

DÉCENNIE EXCEPTIONNELLE

Dans les immeubles de 48 logements et plus, chaque porte valait en moyenne 90 000 $ en 2019, contre 155 000 $ en 2025, soit une croissance annuelle composée de 9,63 %, supérieure à celle des loyers.

« Le multirésidentiel a été perçu comme une valeur refuge pendant la COVID-19. Tous les loyers ont continué d’être payés, contrairement au commercial ou au détail », souligne Christian-Pierre Côté. Le taux de capitalisation a par ailleurs reculé de 1 % en dix ans, notamment sous l’effet des amortissements prolongés jusqu’à 50 ans par la SCHL et de la forte demande.

Mais cette prospérité n’est pas sans contrepartie. Après quelques années, la facture fiscale des investisseurs grimpe, puisque les intérêts et l’amortissement — deux charges déductibles — diminuent au fil du temps, alors que la plus-value continue de croître.

RENDEMENTS CONTRASTÉS

Michèle Audet a comparé deux scénarios: un investissement immobilier avec refinancement au premier terme et un autre sans refinancement. Sur dix ans, le taux de croissance annuel composé (TCAC) atteint environ 20 % dans le premier cas. Sans refinancement, le TCAC varie entre 9,46 % (avec un taux d’intérêt à 6 %) et 19,65 % (avec un taux à 3 %).

Du côté des placements indiciels, quatre portefeuilles ont été analysés : équilibrés et audacieux, avec et sans levier. Sur une longue période, leurs rendements annualisés oscillent entre 8 % et 10 %, avant impôts. Ces chiffres peuvent sembler modestes, mais ils s’accompagnent d’une liquidité supérieure, d’une diversification mondiale et de coûts de gestion faibles, signale l’experte.

Pour rivaliser avec le placement immobilier, le placement indiciel devrait bénéficier d’un effet de levier de 80 %. Or, les institutions financières limitent généralement le ratio d’endettement à 50 % en valeurs mobilières, contre 400 % dans l’immobilier. Cette différence explique pourquoi, à rendement égal, la pierre dépasse souvent le papier.

Mais le levier boursier a un revers : il amplifie la volatilité et peut entraîner des ventes forcées si la valeur du portefeuille chute. « On ne reçoit pas d’appel de marge quand on détient un immeuble, mais on en reçoit quand la Bourse corrige », illustre Vincent Grenier Cliche.

APPRÉCIATION ET TAUX D’INTÉRÊT

En immobilier, la relation entre l’appréciation et les taux est déterminante. Quand les taux d’intérêt baissent et que les prix montent, le rendement s’envole grâce au levier. En revanche, si les taux grimpent ou que l’appréciation stagne, la rentabilité s’effrite rapidement.

À la Bourse, la mécanique est différente. Les corrections peuvent être brutales, mais elles sont souvent plus rapides que sur le marché immobilier, où les ajustements se déroulent lentement, parfois sur plusieurs années.

Les deux marchés partagent néanmoins un point commun : une partie des rendements récents provient de l’expansion des multiples, autrement dit, de la hausse du prix payé par dollar de revenu. Il y a « du vent dans le sac de chips », image Vincent Grenier Cliche. Après de telles expansions, rappelle-t-il, les rendements futurs ont historiquement tendance à se normaliser.

RISQUE ET ACCESSIBILITÉ

« La question du risque n’est pas noire ou blanche, mais plutôt teintée de diverses nuances de gris », résume le conseiller. L’immobilier jouit d’une réputation de stabilité, tandis que la Bourse est associée à la volatilité en raison de sa liquidité. Cette liquidité permanente peut être un atout autant qu’un piège. Elle offre une porte de sortie immédiate, mais rend la volatilité plus visible. À l’inverse, l’immobilier ne fluctue pas au jour le jour, ce qui explique la plus grande tolérance au risque des institutions financières envers ce type d’actif.

L’accès à l’investissement constitue une autre frontière : Les valeurs mobilières sont simples d’accès, peu coûteuses et ouvertes aux portefeuilles moins garnis. Le marché immobilier, en revanche, exige des capitaux importants et reste dominé par des acteurs spécialisés.

L’effort requis diffère aussi : l’investissement immobilier demande du temps, de la gestion et du réseau, tandis qu’en Bourse, on peut déléguer. Selon Vincent Grenier Cliche, le temps passé à suivre les marchés ne garantit pas de meilleurs rendements. Il est souvent plus efficace de repérer les meilleurs gestionnaires de fonds sur cinq, dix ou vingt ans, et de répliquer leurs stratégies à faible coût.

En clair, l’immobilier bénéficie d’un effet de levier beaucoup plus important que les placements boursiers. Cette capacité d’emprunt supérieure constitue l’un de ses principaux atouts, mais aussi sa principale vulnérabilité : elle amplifie les risques en cas de retournement de marché ou de hausse des taux d’intérêt. Le choix d’investir en immobilier ou en valeurs mobilières repose sur la tolérance au risque de l’investisseur et de sa capacité à gérer l’endettement sur le long terme.